[Podcast] Faire construire ou rénover une maison ? Avec l'architecte Cédric Nevians

C'est décidé, vous voulez changer de vie et quitter votre appartement de ville pour habiter en maison. Deux options s'offrent alors à vous : faire construire ou rénover un bien existant. Les deux possèdent leur lot d'avantages et de contraintes. Cette entrevue sur écoute est réalisée dans le cadre du Podcast "Écoutez la tendance !" à retrouver chaque mois sur Côté Maison. Pour ce treizième épisode, Cédric Nevians, architecte et cofondateur de l'agence BENC, nous aide à y voir plus clair, et à choisir entre la rénovation ou la construction.

Si les confinements vous ont donné des envies de plus grand logement et de nature, la périphérie urbaine ou la campagne sont peut-être faites pour vous. Cette maison de campagne que vous rêvez d'habiter ou ce terrain avec une si belle vue n'attendent que d'accueillir votre nouvelle vie. C'est alors le moment de choisir entre deux projets : faire construire ou rénover. Si le second s'appuie sur un bien existant, il n'est pas forcément le plus simple à mettre en place et de nombreuses surprises sont possibles. Le budget n'est pas non plus le même entre ces deux options, et il faut penser en termes de rentabilité. L'architecte DPLG Cédric Nevians connaît bien ces problématiques puisqu'il travaille tous les jours à rénover et construire des biens dans le nord de la France. Il répond à nos interrogations et nous aide à faire un choix. 

>> Le podcast est à retrouver juste ici >> Faire construire ou rénover un bien existant ? 

Construire ou rénover : un projet de vie avant tout

Si les Français fuient l'hypercentre des villes, c'est avant tout pour gagner un certain confort de vie. Une maison plus grande, un coût de vie moins cher ou encore un jardin avec piscine sont autant d'attraits à la vie en milieu rural ou en banlieue. Cette tendance à "l'exode urbain" ne date pas d'hier, mais le COVID et les différents confinements ont été un tournant dans la prise de décision des citadins. Le télétravail joue également un grand rôle dans ce nouveau choix de vie. Aujourd'hui, il est possible de travailler de partout, du moment qu'il y a une bonne connexion Internet. Avec l'arrivée de la fibre, certains territoires gagnent en attractivité alors qu'ils étaient avant considérés comme "zones blanches" où il était compliqué de rester connecté. "Les gens se sont rendu compte que l'on pouvait être dans un coin sympathique tout en télétravaillant, explique Cédric Nevians. Il y avait quelques cas avant la pandémie [...] aujourd'hui c'est 80% des demandes, ajoute-t-il. Ils ne s'éloignent pas des centres-villes, mais plus des métropoles qui sont devenues anxiogènes avec le COVID", nuance le professionnel. Les villes de taille moyenne et leur périphérie sont donc préférées par les Français. Cette situation permet de profiter à la fois des avantages de la vie à la campagne et de ceux qu'offre une ville proche. 

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Pour l'architecte de l'agence BENC, ce projet de vie s'appuie régulièrement sur une maison que ses clients possèdent déjà. "C'est souvent un bien hérité, qui était un peu à l'abandon et qu'on vient remettre en état pour y vivre", décrypte-t-il. Une ancienne maison de famille ou de campagne se transforme ainsi en résidence principale. Ce processus inclue certains aménagements afin d'ajouter des pièces et de les accorder à notre mode de vie contemporain, avec la création d'un bureau par exemple, ou l'aménagement de combles. "Nous sommes sur des rénovations lourdes", précise de professionnel. C'est pour cela qu'il est parfois plus judicieux de repartir sur une base saine en détruisant afin de mieux reconstruire. Ceux qui n'ont pas la chance de posséder un bien doivent se lancer à la recherche d'un terrain, mais sont paradoxalement plus libres, puisqu'ils peuvent en choisir la localisation. Dans tous les cas, cela reste un tournant fort dans une vie et il convient d'être bien informé en s'entourant des bons professionnels. 

Etudier l'existant avant de choisir de faire construire sa maison

Si vous avez décidé de quitter la ville pour une maison en périphérie, la question fatidique se pose alors : vaut-il mieux faire construire ou rénover ? Pour y répondre, vous devez étudier l'existant. S'il s'agit d'une maison ancienne, il faut évaluer le coût et le temps des travaux, tandis que pour un bien à construire, une étude de terrain s'impose. "Soit on fait une analyse de l'existant pour un bien à rénover, soit c'est un terrain neuf et à ce moment-là on fait ce que l'on appelle une étude de sol. C'est obligatoire pour les assurances et ça va nous donner la qualité et la portance du sol", explique Cédric Nevians. C'est cette étude préliminaire qui définit ce que l'on peut réaliser sur le terrain, que ce soit sur de l'ancien ou de l'existant. Un architecte va évaluer pour vous les différentes possibilités et vous proposer les solutions les plus adaptées. Parfois, il est plus prudent de repartir d'une base saine qui vous laisse plus de possibilités, comme celle d'ajouter des pièces supplémentaires. En effet, dans de vieilles maisons, il faut composer avec la disposition et les murs porteurs. Une extension ou un étage supplémentaire sont également des possibilités à prendre en compte, même si les travaux sont tout de suite plus lourds, spécialement dans le second cas.  

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Se concentrer sur l'existant signifie aussi s'intéresser au terrain et à la localisation de votre future maison. Vous avez eu un coup de coeur pour un petit village traditionnel ? Il est peut-être classé et vous aurez besoin de l'accord des Architectes des Bâtiments de France. "Ce sont des zones dans lesquelles on ne peut pas faire ce que l'on veut, mais ce n'est pas bloquant, explique Cédric Nevians qui travaille avec ces professionnels au quotidien. On ne peut pas faire n'importe quoi. Je ne peux pas raser une villa wimereusienne et faire un R+5 tout en verre", ajoute l'architecte. Si vous investissez dans un bien situé sur la côte, il y aura également des paramètres environnementaux à prendre en compte. Une fois l'étude de terrain réalisée et les priorités définies, il faut demander un permis de construire à la commune et "le beau panneau d'affiche qui stipule que vous l'avez obtenu", explique l'architecte. Un délai de deux mois doit être respecté, pendant lequel les voisins ont le droit d'objecter. Ce n'est pas pour autant que tout est à l'arrêt pendant cette période ! "On avance, on fait des études, on finalise les coûts, on valide les devis avec les entreprises, etc". Ensuite, les travaux peuvent démarrer. 

Faire construire ou rénover : deux budgets pour deux projets

Que vous choisissiez l'option rénovation ou construction, ces deux projets restent très coûteux. Néanmoins, certaines sont plus rentables sur le long terme. "La rénovation est deux à trois fois plus chère que le neuf, confirme ainsi Cédric Nevians. Systématiquement, on a devoir de conseils, et le premier conseil c'est la question de la rentabilité". Ce budget total a un impact sur votre décision finale et il est donc important de deviser l'ensemble de la rénovation ou de la construction. "C'est aussi des retours sur investissement. Dans des zones foncières qui sont assez tendues, comme la côte, si vous faites des travaux entre 1 500 et 2 500 euros du m2, c'est hautement rentable. Les mètres carrés que vous allez construire, vous allez les revendre environ 3 000 euros", nuance l'architecte. Il précise également que dans des zones foncières moins désirables, rénover est souvent moins rentable, car vous ne pourrez pas revendre le bien aussi cher. Le professionnel de l'agence BENC rappelle qu'il est essentiel de prendre en compte ce paramètre, car "si demain il y a un quelconque accident de la vie et qu'on doit revendre, il ne faut pas avoir perdu d'argent". 

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En plus du coût des travaux, il faut également prendre en compte celui de l'assurance. Avec une rénovation, il y a plus de surprises, car la maison a déjà une histoire et des travaux y ont certainement déjà été réalisés. Si vous vous lancez dans le chantier par vous-même, le coût de l'assurance sera également plus élevé. L'architecte de l'agence BENC conseille ainsi de s'entourer de professionnels qualifiés. Néanmoins, il existe certaines aides pour vous aider à financer ce projet. Elles ne sont pas nombreuses, mais Cédric Nevians conseille de se tourner vers la plateforme MaPrimeRenov pour une résidence principale, ou vers des associations comme l'ANIL ou l'ADIL. Ces aides peuvent par exemple vous aider dans la rénovation énergétique d'une maison. Dans tous les cas, le choix entre construction et rénovation s'appuie sur 3 piliers : le terrain (construit ou non), les besoins et les envies. "Le budget doit être en accord avec les trois", conclut notre invité. Pour lui, l'option qui engage le moins de risque est le neuf. "On sait à peu près où on met les pieds", explique-t-il. Il avertit cependant sur le fait que le risque 0 n'existe pas. Mais avec du neuf, vous partez sur une base vierge. 

Habiter sa maison neuve ou rénovée

Afin de prendre la décision finale, il est important de se projeter. Pour cela, il faut notamment prendre en compte l'aspect énergétique de la construction ou de la rénovation de maison. "Quand vous faites du neuf, normalement vous êtes plus performant sur la consommation, indique ainsi notre invité. Quand vous achetez de l'ancien [...], vous êtes sur des maisons qui ont vécu d'une certaine façon pendant des années en gardant un certain taux d'humidité, explique-t-il. Ça dépend aussi de produits que vous allez utiliser pour la rénovation. Est-ce que vous allez le faire avec des produits industriels, comme de la laine de verre ou de la laine de roche ? Ou alors, est-ce que vous allez isoler avec de la cellulose ou de la laine de bois, qui ont des capacités hydro et de déphasage plus importantes ?", poursuit-il.  

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Ces matériaux ont un impact le chauffage ou la climatisation de la maison, mais également sur sa ventilation et les vapeurs d'eau. Personne n'a envie de vivre dans une maison humide ! Certaines problématiques sont également propres à votre région. Cédric Nevians explique par exemple que dans les régions proches de la mer, une nouvelle isolation va faire sécher la pierre, ce qui va faire apparaître du salpêtre, qui se forme à partir des sels minéraux présents dans la roche. "C'est quelque chose de naturel, qui n'est pas dangereux.[...] Mais il faut brosser ses murs", précise-t-il. C'est pour ce type d'information qu'il est intéressant de se tourner vers des professionnels qui connaissent bien la région où vous souhaitez vous installer.  

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Et l'environnement dans tout cela ?

Aujourd'hui, la tendance est au recyclage et à la réutilisation de matériaux. Faire construire une maison est-il plus impactant pour la planète ? "La question entre le neuf et l'ancien pour cette problématique, c'est surtout une volonté, particulièrement budgétaire, nous répond l'architecte de l'agence BENC. Jusqu'à peu, les éco matériaux étaient plus chers. Mais ils ont certains avantages que n'ont pas des matériaux industriels. En qualité de vie à l'intérieur, c'est largement remboursé", poursuit-il. Car il faut savoir que rénover ou construire sa maison avec des matériaux écoresponsables est souvent coûteux. "En biosourcé, on n'est pas aidé [par l'État], c'est une volonté propre au client", ajoute notre invité. Cela dépend donc de votre volonté et de la démarche que vous souhaitez mettre en place dans votre intérieur. Cette responsabilité se retrouve aussi dans la réutilisation de matériaux, comme lors de la destruction d'une maison avec sa reconstruction. "On en est même arrivé à réutiliser des vitraux des années 60 dans une maison. On a travaillé avec un vitrailliste pour les remettre au goût du jour", raconte Cédric Nevians. Selon lui, cette volonté se base avant tout sur une envie de "garder un peu l'histoire et le charme de la maison. C'est possible et pas forcément pour un coût plus élevé".  

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Ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans la construction ou la rénovation d'une maison

Pour Cédric Nevians, le principal avant de faire un choix entre construire ou rénover sa maison se résume ainsi : "Il faut savoir où vous voulez aller, comment vous voulez y aller et combien vous êtes prêts à mettre". Evaluez bien vos besoins et vos envies avant de prendre la décision, cela vous aide également à mieux communiquer avec les professionnels qui vous entourent sur ce projet. "Il faut absolument vous entourer de professionnels, surtout en rénovation. Dans le neuf, tout est bien cadré, mais je conseille quand même de se faire entourer", indique l'architecte. Cette collaboration s'étend de la recherche du terrain à la dernière touche de peinture en passant par l'achat. "Quand vous achetez un terrain, vous avez un notaire, pensez aussi à un géomètre, car on a souvent des limites de terrain qui ne sont pas connues et floues", conseille ainsi le pro. Le travail avec un architecte est une étape indispensable, puisque les artisans ne dessinent pas les plans. Chaque corps de métier collabore ainsi afin de donner vie à votre projet. Un architecte ou un maître d'oeuvre de la région vous indique par exemple, des poseurs ou maçons de confiance, avec lesquels il a déjà eu l'occasion de travailler. 

>> Le podcast est à retrouver juste ici >> Faire construire ou rénover un bien existant ?  

>> Vous pouvez retrouver le travail de Cédric Nevians sur son site internet www.agence-benc.fr et sur Côté Maison Projets.